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3600万套保障房推出 一半房企两三年内或被淘汰

发布时间:2018年7月27日
  从2010年的580万套,到2011年的1000万套,再到“十二五”期间的3600万套,保障房建设指标增速飞快。而在这个飞快的增速下,将对商品房市场供需格局带来哪些重大变化呢?昨日soho中国董事长潘石屹在微访谈接受本报记者采访时猜测,至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。而业内专家则表示,保障房陆续交付时,中低端房源供不应求的现象将得到有效缓解,高房价问题也会得到逐步解决。

  3600万套 房地产市场的一半没有了
  “‘十二五’期间,国家决定建3600万套的保障性住房,将对中国房地产的格局造成重大的影响,房地产市场的一半将没有了。 ”昨日,在3600万套保障性住房对楼市格局的影响微访谈上,潘石屹坦言道。
  在他看来,由政府建的保障性住房来占领,对现有的房地产和房地产企业来说,都是很大的挑战。3600万套保障性住房需要的建设资金约5万亿人民币,差不多可以解决1.3亿人的住房。 “3600万套的保障性住房的建设,就如房地产市场成长的更年期一样,整个结构都面临着重大的调整和变化。对房地产开发商,主要是住宅开发商的影响是巨大的。我认为至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差,其产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业。房地产企业生存最重要的是资金实力,资金成了房地产企业的核心竞争力。 ”潘石屹预测到。
  沪上不少房地产企业也深有同感,一家在沪上市企业的负责人就向记者表示,目前的保障房格局,意味着中低端的住宅市场化份额将会减少,要么做高端的,要么改为商业综合体。而现在对于房企而言,必须保证的是资金链。
  “在这种局面下,开发商拿地的热情将会有所降温。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者介绍道。她表示,随着保障房的大量推出,商品房的挤出效应凸显,供需格局的变化,使得开发商势必要对资金链、现金流分外关注,做项目并不一定都有大利润,高价拿地的情况将有所降温。同时市场化商品房的竞争也从原来的价格竞争转向软实力的竞争,如服务、品牌等领域将更受到市场的关注。
  而随着保障房的推出,目前的限购令有可能完成其历史使命。潘石屹就表示,预计3年后, 3600万套保障性住房推向社会,限购政策也就没有必要存在了。用限购政策先抑制住商品房的房价,再争取时间来建设保障性住房的做法,潘石屹将其定义为用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大的转变。
   保障房调出房价新拐点
  3600万套保障房,对于目前的房地产市场而言,尤其是高居不下的房价,无疑又是一个重磅炸弹。
  专家向记者表示, 2009年以前,保障房所占比重太少,对市场几乎微不足道。如今大步伐提速让人惊喜,今年1000万套的开工量将超过去年商品住宅900万套的总量。对于其产生的影响,陈晟认为,房屋建设需要时间,效果不会立竿见影,但是等到保障房陆续交付时,中低端房源供不应求的现象将得到有效缓解,如今的限购令等调控政策正是在为保障房的面世争取时间。房价方面,陈晟预计,同以刚需客为主力的中小户型商品房价格可能出现调整,但高端稀缺房源价格仍将以维稳为主。
  姚玲珍也指出,此次保障房的计划,其基本覆盖面达到20%,使得中低收入人群的居住问题得到明显的缓解,而公租房等保障房的推出,也解决了不少都市夹心层的问题。通过完善的保障房体系的建设,对于解决目前的高房价问题将起到关键的作用。
    振奋背后的思考
  “备受鼓舞、充满期待、也有隐忧。 ”这是复旦大学陈杰教授对保障房大提速的评价。他指出,保障房比重过低,购买商品住宅之外几乎没有选择余地,被认为是目前房价畸高的根本性原因之一。而保障房计划“实在大手笔”,某种程度上也是在为过去的缺位“补课”。陈杰还表示,大规模开展保障房建设工程无疑振奋了民心,但是欢呼过后也需要冷静思考一些问题。
  专家认为,保障房与市场化商品住宅势必将激烈争夺土地、资金、建筑工人、水泥钢筋建材等要素资源,保障房这部分增量实际上主要是要与商品住宅争夺产能。假设今后,保障房规模上去了,但商品住房供应更加短缺,那么商品住房市场价格就会更加难以抑制,居民住宅方面可能出现极端的两极分化,要么保障房,要么昂贵的商品房,中间缺乏自然连续的过渡。这时,夹在既买不起商品住宅、又进入不了保障体系的“夹心层”将更加痛苦。
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